Az I. kerület különleges lokációnak számít az ingatlanpiacon, az új építésű lakásokért itt már annyit kérnek, mint a legdrágábbnak számító XII. kerületben. A használt lakások a Várban kerülnek a legtöbbe, ahol kétmillió forintnál is többet kérnek négyzetméterenként.

Az új építésű lakások árát tekintve fej-fej mellett áll az I. és a XII. kerület, mindkét városrészben átlagosan 2,8 millió forint a négyzetméterár. Összehasonlításként: a legolcsóbbnak számító XVIII. és XX. kerületben az új építésű otthonok négyzetmétere 870 940 ezer forintba kerül. „Ha valaki ma Budapesten egymilliós négyzetméterár alatt tud új lakást kínálni, az már szinte művészet” – mondta a Várnegyednek Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Szerinte ma is igaz a régi mondás, miszerint az ingatlanpiacon három dolog számít, a lokáció, a lokáció és a lokáció. Márpedig az I. kerületnél jobb e szempontból nincs Budapesten, és azért számít különlegesnek az ingatlanpiacon, mert a történelmi Várnegyeden túl modern, csak homlokzatukban eredeti ingatlanok, sőt – a Gellért-hegy oldalában – családi házak és villák is megtalálhatók. „A múlt, a jelen és a jövő egyszerre van jelen a kerületben, amely az egyik legkisebb alap területű, mégis nagyon sokszínű.” A 2010-es évek közepétől 2022-ig az volt a jellemző, hogy a fő városban a városközponttól kifelé haladva csökkentek az ingatlanárak, az V. kerület volt a listavezető négyzetméterárban és az eladott ingatlanok árat tekintve is. 2022 után viszont ismét meg figyelhető egyfajta visszarendeződés: visszatért a Buda–Pest tagoltság, vagyis a bel-budai kerületek kezdenek elhúzni a pesti belső kerületektől. A 2010-es évek közepétől a belvárosi ingatlanok felértékelődéséhez az Airbnb is hozzájárult. Tavaly és idén viszont már változott a befektetői piac, az állampapír például jóval nagyobb hozammal kecsegtet, mint ingatlanba fektetni. Ennek köszönhetően most egyre inkább a vevők kerülnek nyeregbe. Ami az I. kerületet illeti: jelenleg 5-600 eladó ingatlan szerepel a kínálatban, míg 2023 végén 700-750 volt a csúcs, amikor az előző évhez képest több mint tíz százalékkal nőtt a kínálat. Az I. kerületi használt lakások átlagos négyzetméterára ma is eléri az 1,4-1,5 millió forintot, az ingatlanok átlagosan 110 millió forintért cserélnek gazdát. Vagyis a használt lakások piacán is az egyik legdrágább lokációnak számít az I. kerület. A Vár a legdrágább a kerületen belül, ahol szinte vadászni kell az eladó lakásokra, és ahol több mint kétmilliót kérnek egy négyzetméterért. Ezután következik a Víziváros és Gellérthegy, a sereghajtó a Krisztinaváros és a Tabán, utóbbiaknál 1,1 millió forint az átlag négyzetméterár. „Mivel az I. kerület továbbra is prémium lokációnak számít, mondhatjuk, hogy itt minden ingatlan aranyat ér.” A kiadó ingatlanok szintén a budai Várban és a Gellérthegyen a legdrágábbak (640-700 ezer forint a havi bérleti díj), de az olcsóbb lakásokért is elkérnek havonta 330-390 ezer forintot. A Várnegyed kérdésére, miszerint lesz-e hatása az ingatlanpiacra, hogy a vári, műemléképületekben lévő lakásokat bérlők immáron megvehetik otthonukat, Balogh László azt mondta: emiatt nem kezdődtek óriási ingatlanspekulációk, ez abszolút nem látszik sem az árakban, sem a kínálatban. Magyarországon is – ahogy mindenütt Közép-Kelet-Európában – a lakóknak biztonságot ad, ha saját tulajdonú otthonban lakhatnak, és nincsenek kiszolgáltatva a bérbeadónak. Ráadásul magyar sajátosság, hogy általában húsz kilométer sugarú körön belül költöznek új otthonba az emberek. „Rendkívül erős köteléket jelent, hogy az illető hol nőtt fel, hol szocializálódott. Nem valószínű, hogy a vári bérlők azért akarják megvenni a lakásukat, hogy túladjanak rajta. Ha el is indul egy ilyen lakáspiaci folyamat, az sokkal lassabb lesz, mint pesti belső kerületekben. Az I. kerületben egyelőre ennek nem látni jelét.”

Sokak szerint mivel a budavári ingatlanok kiadási szempontból jó üzletnek számítanak, egyre több lakást fognak – akár külföldi – befektetők megszerezni, akik számára a lakás elsősorban nem otthon, hanem pusztán befektetés, így a kerület könnyen szellemvárossá válhat. Balogh László szerint e szempontból sok múlik az itt élő ingatlan-tulajdonosokon: nekik nagy dilemmát jelenthet, hogy eladják-e jó pénzért a lakásukat, és messzebbre költözzenek, vagy maradjanak, mert fontosabbnak tartják, hogy lokálpatriótaként továbbra is az I. kerület legyen az otthonuk. A legtöbb költözésen gondolkodót ugyanis az tart vissza az eladástól, hogy hiába kapna sok pénzt a meglévő otthonáért, de nem igazán talál olyan ingatlant vagy környéket ugyanebben az ársávban, ahova szívesen költözne.

(A cikk megjelent a Várnegyed 2024/13-14. számában)